Schlechte Karten für Mieter Mit Eigenbedarf räumt der Vermieter fast jede Wohnung

11 Okt

Nicht jeder Mieter rückt den Schlüssel so bereitwillig heraus wie diese Dame

Wenn Vermieter kündigen, ist Eigenbedarf der häufigste Grund. Oft wehren sich die Mieter mit einer Klage gegen den Zwangsauszug. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs spielt den Vermietern in die Karten.
Oft benötigen Vermieter ihre vermietete Wohnung nach einer gewissen Zeit für sich selbst oder für einen Angehörigen. Dies stellt den klassischen Fall des „Eigenbedarfs“ dar und ist in der Praxis der mit Abstand häufigste Kündigungsgrund von Vermieterseite. Dann gibt es regelmäßig Streit um die Frage, ob die Eigenbedarfskündigung berechtigt ist oder nicht, da der Mieter – wenn er das vorher gewusst hätte – eine andere Wohnung angemietet hätte. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer neueren Entscheidung Stellung genommen.Im Ausgangspunkt handelt es sich bei der Eigenbedarfskündigung um einen Fall der ordentlichen Kündigung. Dafür muss der Vermieten aus Gründen des Mieterschutzes ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietvertrages glaubhaft machen. So verlangt es das Mietrecht. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erkennt als ein solches berechtigtes Interesse ausdrücklich den Fall an, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Ist Eigenbedarf vorhersehbar?

In dem vom BGH entschiedenen Fall (Az.: VIII ZR 233/12) kündigte die Vermieterin eine Wohnung, da sie diese für ihren Enkel und dessen Familie benötigte. Die Mieter wandten ein, die Eigenbedarfskündigung sei rechtsmissbräuchlich, da der Eigenbedarf schon nach relativ kurzer Mietzeit angemeldet worden und dies für die Vermieterin schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar gewesen sei. Die Mieter gaben an, der Sohn der Klägerin habe ihnen gegenüber bei der Anmietung mündlich geäußert, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf denkbar.

Der BGH gab der Vermieterin Recht. Das Gericht entschied, dass eine Eigenbedarfskündigung nur dann rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss entweder fest entschlossen ist oder es zumindest erwägt, die Wohnung bald selbst in Gebrauch zu nehmen. In diesem Fall müsste er den Mieter hierüber aufklären. In dem konkret entschiedenen Fall sei die Eigenbedarfskündigung hingegen nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn der Eigenbedarf nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sei. Er sei aber bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar gewesen. Die Erklärung des Sohnes der Vermieterin reiche nicht aus, um bei den Mietern einen „Vertrauenstatbestand“ zu begründen, dass ein Eigenbedarf ausgeschlossen sei.

Mieterschutz nur mit entsprechender Vereinbarung

Die Lebensumstände des Enkels hätten sich nach Mietvertragsschluss erheblich verändert, weil seine Frau schwanger geworden sei und er aus beruflichen Gründen an den Ort der Wohnung versetzt wurde. Beides sei nicht vorhersehbar gewesen. Die Mieter hätten einen Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung nur erreichen können, wenn sie eine entsprechende Vereinbarung mit der Vermieterin geschlossen hätten, die eine Eigenbedarfskündigung auch bei Änderung der persönlichen Verhältnisse von Familienangehörigen ausschließt.

Vermietern ist daher dringend zu raten, bei Abschluss des Mietvertrages genau zu überlegen, ob alsbald ein Eigenbedarf anstehen könnte. In diesem Fall sollten sie den Mieter hierüber aufklären und dies schriftlich festhalten. Tun sie das nicht und stellt sich im Kündigungsprozess heraus, dass der Eigenbedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar war, ist eine hierauf gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Sozialklausel: Das Argument der besonderen Härte

Vermieter sollten beachten, dass Mieter auch im Falle einer wirksamen Eigenbedarfskündigung dieser wiedersprechen können, wenn „die Beendigung des Mietvertrages für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“ (§ 574 BGB, sog. „Sozialklausel“). Der BGH lehnte in dem oben besprochenen Fall eine Härte ab, da sich die mit der Kündigung verbundenen Probleme lediglich als normale, mit einem Umzug unvermeidlich verbundenen „Unannehmlichkeiten“ darstellten. Auch die finanziellen Aufwendungen der Mieter auf die Wohnung – darin befand sich eine speziell angepasste Einbauküche – stelle keine Härte dar. Die Mieter hätten einen beiderseitigen befristeten Kündigungsausschluss mit der Vermieterin vereinbaren können, um sich die längerfristige Nutzung der Wohnung zu sichern, so das Gericht. Doch davon hätten sie bewusst abgesehen.Klarzustellen ist allerdings, dass es durchaus Fallgestaltungen geben kann, in denen ein Widerspruch der Mieter aufgrund einer Härte Erfolg haben kann: beispielsweise im Falle von Krankheit oder Behinderung. In jedem Fall ist jedoch das Interesse des Vermieters an der Eigennutzung hiergegen abzuwägen, was – wie so oft im Mietrecht – vom jeweiligen Einzelfall abhängt und im Streitfall durch ein Gericht zu entscheiden ist.

Übertragen von Quelle : http://www.focus.de/finanzen/news/gastkolumnen/hutzel/haeufigster-kuendigungsgrund-mit-eigenbedarf-bekommen-vermieter-fast-jede-wohnung-frei-_aid_1125859.html

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